贈与の基本
みなさんこんにちは
いよいよ梅雨本番というような気候が続いております
この蒸し暑い感じが夏が近いと知らせています
久しぶりにエアコン
をつけていますが、…なんか匂います
ああなんかこの生乾きの洗濯物の匂い、久しぶりに嗅ぎました
たしか、このにおいの原因はカビのはず…
エアコンを設置して5年目
さすがにエアコンクリーニングをしなければならないようです
（自動掃除機能がついているエアコンだったため、ほぼ何もメンテナンスしていませんでした。）
うーん
お金どこから捻出しよう
悩みのタネがまたひとつ増えました
今回は、贈与税についてお話ししたいと思います。
相続税の基礎控除が減額となって2年半が経過しましたが、時間が経つごとに、高い関心を持っている方が増えてきています。
相続税の節税対策として、手軽にできる方法として、生前贈与があります。
ただし、贈与は条件がそろっていないと贈与をしたとみなされないことがあります。
そこで今回は、贈与に関する基本的なルールをお話ししたいと思います。
『贈与』とはいったいどういうことをいうのか？
（１）贈与は契約で意思の確認が必要
『贈与』とは、“タダであげること”というものが常識ですが、本来の贈与というものは民法上の贈与契約をいいます。
契約というのはお互いが納得して成立するものですから、どちらかが知らないなどというものはあり得ません。
簡単にいうと、自分の持っているものを『タダであげるよ』（片務）といい、相手方が『いただきます』（諾成）といって成立することです。
（図解）
例えば・・・
幼児に預金をあげるよといっても、もらった幼児は理解していないのですから、贈与は成立したとはいえないでしょう。
また、親が子には内緒で子名義の預金に入金していたからといっても、贈与していたとはいえません。もらった子が承知しており、自由に使うことができて初めて贈与が成立しているのです。
これは、贈与する側にもいえることです。
贈与する人が正しい判断ができなくなっていたり、成年後見人制度により後見を受けているような場合には、贈与行為そのものがなかったものとされます。
贈与はあげる側が、しっかりした判断のもとに行い、もらう側が承諾していることが前提条件なのです。
（２）贈与契約書を作成することも重要
お互いの意思を確認するため、贈与する際には贈与契約書を作ります。
その契約書に、贈与した人ともらった人それぞれが自筆で署名押印しておけば、贈与事実の強力な証明になります。
契約書に公証役場で確定日付をもらっておけば、時期についてもより確実になります。
（３）未成年への贈与の場合は親権者の意思表示で契約成立
（１）でお話ししたように、意思の確認ができない場合は贈与は成立しません。
ただし、民法においては、行為者が未成年である場合には親権者が代理として法律行為をすることができます。
したがって、意思表示のできない幼児であっても親が親権者となり、その代理として贈与契約を結び、ものの引き渡しを受けて預かっておけば贈与は成立することに成ります。
このようなケースでは、特にその証拠をしっかり残すようにしてください。
例えば、贈与契約書に子の代わりに法定代理人として親権者が署名押印しておくとよいでしょう。
何よりも法律要件を充足しておき、課税上否認されないようにしておくことがポイントです。
贈与は、まずは契約が一番大事なポイントとなります。
次回は、実際にはもらっていないものでも贈与税が課税される可能性がある事項についてお話ししたいと思います。
それではまた！
不動産の相続対策
みなさんこんにちは
九州や関東では梅雨入りし、間もなく梅雨入りかぁと思うと、時間が経つのは早いものだとしみじみ感じております
つい先日まで雪だ、桜だと言っていた記憶があるのになぁ…
なんか毎年こんなことを考えている気がします
さて今回は、最近何かと聞くことが多い不動産の相続対策についてお話ししていきたいと思います。
最近アパート建設が多いような気がしませんか？
それもそのはず、実際着工数が増えてきています。
平成20年以降急激に着工数が減少したのですが、ここ数年は増加している統計が出ております。
アパートは借家系の分類となっています。
特に平成28年は前年より4万戸と10%以上の増加になっています。
では、なぜこんなにもアパートの着工数が増えたのでしょうか。
原因として考えられるものとして、平成27年にあった相続税の改定です。
相続税の改定で何が起きたのか？
平成27年1月からの改正で、相続税の基礎控除（その金額まで税金がかからない金額）が40%減少され、相続人が3人であれば、
改正前まで 8000万円 まで税金がかからなかったものが、
改正後には 4800万円 を超えると税金がかかるようになりました。
この改正により、全国で相続税がかかると言われている人の割合が、
改正前まで ４％ でしたが、
改正後には ８％ 、さらに東京の都心部在住の方では １２％ まで増加しました。
いままで、相続に縁がないと思っていた方が、相続税を考えなければならない事態になっています。
では相続税を減らすにはどうしたらいいかということで注目されたものが、このアパート経営（賃貸経営）なのです。
相続税の申告では、現預金はもちろんのこと、不動産などすべての財産を金額に換算して税金の計算を行います。
その財産を金額に換算するという過程に、カラクリといいますか、節税できる要素が含まれているのです。
例として、
5000万円の現金を持っているAさんがおります。
そのまま5000万円が現預金のままAさんが亡くなった場合、Aさんの相続では、5000万円の財産があったとして相続税の計算が進みます。
では、その5000万円を使い土地とアパートを購入した後にAさんが亡くなった場合、上記と同じく5000万円の財産とされるのでしょうか？
答えは『NO』です。実際は約半分以下の2,450万円ほどになります。
アパートの土地建物は不動産のため、まずは不動産評価を行います。
不動産の評価には、固定資産税評価額による評価と路線価による評価で評価額を算定するのですが、その際、実際の購入価格よりも約60%～70％ほど圧縮されます。（場所や建物の構造により増減します。）
さらに、その不動産を賃貸している場合には、さらに借家権、借地権割合による控除を行います。
これも60％～70％ほど圧縮されます。（こちらも場所等により変動します。）
よって、5000万円×70％×70％＝2,450万円の評価になる。という事です。
そのまま現金を所有している場合と比べると50％以上の圧縮になるという結果になります。
さらに、賃貸経営を行えば、毎月家賃収入が入ってくるため、所得が発生するというメリットもあります。
ここまでの話では、いいことずくめのように見えますが、一方でデメリットもあります。
家賃収入というのは入居者がいればの事であり、空きが多ければそれだけ家賃収入も減少するという点です。
現在、アパート着工が増え続けているなか、大きな問題が出ています。
それは、土地所有者が建てたアパートを、建設事業者が長期間にわたって一括で借り上げ、一定期間の賃料保証をする「サブリース」といわれるものです。
借り上げ期間は30年など長期に渡るものの、保証される家賃の固定期間は建設当初から1～2年ごとに状況を見て改定するという契約内容になっているケースがほとんどとなっています。
新築時には入居者を確保できたとしても、時間とともに空室は増える傾向があります。
その結果、土地所有者に約束していたはずの家賃収入を建設事業者側が大幅に減額したり、契約を解除するなどして訴訟に発展するケースも決して少なくないといわれています。
そのため、アパートを購入するときなどは、この状況を踏まえ、ただ相続税が安くなるというところではなく、賃貸業を『経営』するという考えをもっていかなければならないと思います。
今回はちょっと長めになってすみません。
それではまた！