ブログ｜長澤修司税理士事務所　米沢市

不動産の相続対策

みなさんこんにちは

九州や関東では梅雨入りし、間もなく梅雨入りかぁと思うと、時間が経つのは早いものだとしみじみ感じております

つい先日まで雪だ、桜だと言っていた記憶があるのになぁ…

なんか毎年こんなことを考えている気がします

さて今回は、最近何かと聞くことが多い不動産の相続対策についてお話ししていきたいと思います。

最近アパート建設が多いような気がしませんか？

それもそのはず、実際着工数が増えてきています。

平成20年以降急激に着工数が減少したのですが、ここ数年は増加している統計が出ております。

アパートは借家系の分類となっています。

特に平成28年は前年より4万戸と10%以上の増加になっています。

では、なぜこんなにもアパートの着工数が増えたのでしょうか。

原因として考えられるものとして、平成27年にあった相続税の改定です。

　　相続税の改定で何が起きたのか？　

平成27年1月からの改正で、相続税の基礎控除（その金額まで税金がかからない金額）が40%減少され、相続人が3人であれば、

改正前まで　　8000万円　まで税金がかからなかったものが、

改正後には　　4800万円　を超えると税金がかかるようになりました。

この改正により、全国で相続税がかかると言われている人の割合が、

改正前まで　４％　でしたが、

改正後には　８％　、さらに東京の都心部在住の方では　１２％　まで増加しました。

いままで、相続に縁がないと思っていた方が、相続税を考えなければならない事態になっています。

では相続税を減らすにはどうしたらいいかということで注目されたものが、このアパート経営（賃貸経営）なのです。

相続税の申告では、現預金はもちろんのこと、不動産などすべての財産を金額に換算して税金の計算を行います。

その財産を金額に換算するという過程に、カラクリといいますか、節税できる要素が含まれているのです。

例として、

5000万円の現金を持っているAさんがおります。

そのまま5000万円が現預金のままAさんが亡くなった場合、Aさんの相続では、5000万円の財産があったとして相続税の計算が進みます。

では、その5000万円を使い土地とアパートを購入した後にAさんが亡くなった場合、上記と同じく5000万円の財産とされるのでしょうか？

答えは『NO』です。実際は約半分以下の2,450万円ほどになります。

アパートの土地建物は不動産のため、まずは不動産評価を行います。

不動産の評価には、固定資産税評価額による評価と路線価による評価で評価額を算定するのですが、その際、実際の購入価格よりも約60%～70％ほど圧縮されます。（場所や建物の構造により増減します。）

さらに、その不動産を賃貸している場合には、さらに借家権、借地権割合による控除を行います。

これも60％～70％ほど圧縮されます。（こちらも場所等により変動します。）

よって、5000万円×70％×70％＝2,450万円の評価になる。という事です。

そのまま現金を所有している場合と比べると50％以上の圧縮になるという結果になります。

さらに、賃貸経営を行えば、毎月家賃収入が入ってくるため、所得が発生するというメリットもあります。

ここまでの話では、いいことずくめのように見えますが、一方でデメリットもあります。

家賃収入というのは入居者がいればの事であり、空きが多ければそれだけ家賃収入も減少するという点です。

現在、アパート着工が増え続けているなか、大きな問題が出ています。

それは、土地所有者が建てたアパートを、建設事業者が長期間にわたって一括で借り上げ、一定期間の賃料保証をする「サブリース」といわれるものです。

借り上げ期間は30年など長期に渡るものの、保証される家賃の固定期間は建設当初から1～2年ごとに状況を見て改定するという契約内容になっているケースがほとんどとなっています。

新築時には入居者を確保できたとしても、時間とともに空室は増える傾向があります。

その結果、土地所有者に約束していたはずの家賃収入を建設事業者側が大幅に減額したり、契約を解除するなどして訴訟に発展するケースも決して少なくないといわれています。

そのため、アパートを購入するときなどは、この状況を踏まえ、ただ相続税が安くなるというところではなく、賃貸業を『経営』するという考えをもっていかなければならないと思います。

今回はちょっと長めになってすみません。

それではまた！

空き家に係る固定資産税

みなさんこんにちは

6月に入り、やっと私たち税理士事務所の繁忙期が終わりホッとしております

税理士事務所は年末の12月から翌年5月までと、それ以外の時期と仕事量が倍近く違います

6月に入ると『仕事に追われない！』なんて思える瞬間でもあります
しかし、そんな時期はあっという間に過ぎるものでありまして、気が付くとまた12月になっていたり…
まーそれにしても、少し時間に余裕があるのは間違いないので、自分を見つめなおしたり、体を休めたりしていきたいと思います

さて、今回は空き家に係る固定資産税のお話しをしたいと思います。
ここ最近空き家を多く見かけます。

それはここ米沢に限ったことではなく、全国的に問題となっております。

この問題の根本には固定資産税との関係がありました。

なぜなら、ほんの数年前では空き家を壊さずにいたほうが、固定資産税が安く計算されていたためです。
固定資産税の計算では、土地の上に建物がある場合には、最大で固定資産税が1/6となる特例があります。

そのため、無理に建物を壊さないほうが、固定資産税が安くなるという現象が起きていました。

その問題を解消すべく平成27年5月に『空家対策特別措置法』が施行されました。
もう施行されて2年が経ちますが、私も詳しく調べたことがなかったので、ここでおさらいしたいと思います。

空き家を持つ人の全員に6倍の固定資産税がかかるわけではない

「空家対策特別措置法」の施行によって、自治体が特定の状態であると判断した「特定空き家」に対して、固定資産税の「住宅用地の特例」という優遇処置が適用されなくなることが決定されました。

この「住宅用地の特例」という優遇処置がなくなることで、これまでは住宅の用地、つまりは土地に対して最大6分の1に軽減されていた固定資産税が元の税率（全国一律1.4%。ただし自治体によって変わる場合もあります）に戻り、今までの6倍の額になるわけです。
以下の表で固定資産税の税率を見てみましょう。

この表からも分かるように、土地に住居が建っている場合、更地に比べてかかる固定資産税は軽減されています。

特に1戸につき200㎡以内の空き家の場合、課税標準額の6分の1という優遇措置が取られています。

ちなみに建物（住宅自体）にも固定資産税はかかります。この場合は「課税標準額 × 1.4％」がそのまま適用されます。

当てはまれば固定資産税6倍！「特定空き家」とは

国土交通省がサイトに掲載している「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」のうちの「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針」によると、以下の4項目のうち1つでも当てはまる場合、「特定空き家」に指定されるとあります。

以上の状態が「特定空き家」に当たる建物の状態です。

では、もし自治体より「特定空き家」の調査確認が入ることになった場合はどうなるのでしょう。

「特定空き家」に指定されたら即応じよう

「特定空き家」に指定されたら、まずは自治体による立入調査が入り、助言、指導が行われます。

それにより改善が認められば「特定空き家」指定から解除されます。

ただし、改善が認められずに勧告を受けてしまうと、即刻「住宅用地の特例」から適応外になり、つまりは固定資産税が6倍になります。

もし、立入調査を拒否した場合や、その後の市町村長の勧告を無視してしまうと、それぞれ20万円以下、50万円以下の罰金を受けることになります。

さらに、期限内に完了の見込みがない場合などは「行政代執行」として、強制的に解体撤去、そしてその費用は所有者負担となります。

費用が負担できない場合は財産の差し押さえも行われることとなります。

たとえ色々と面倒や心配があろうとも特定空き家に指定された場合は、速やかに応じるようにすることが大事です。

今は問題なくても、放置して時間が経てば建物も老朽化し「特定空き家」に当てはまる状態になる可能性が高くなります。

固定資産税6倍も待ったなしです。

建替えや売却、または活用など、対策はなるべく早いほうが良いですが、その前に確認しておきたいのが、自治体によっては解体（除却）費用の補助金などが出る場合があることです。

助成の内容、条件は各自治体によって異なるため、自治体ホームページでの検索や実際に自治体の窓口にご相談されることをおすすめします。

　　まとめ　　

空き家をを持っているだけで固定資産税が6倍になるわけではありませんが、対策せずに放置していれば、いずれかは「特定空き家」に認定され、固定資産税6分の1（若しくは3分の1）の優遇措置から外されます。

同じ対策するなら助成金や税金の減免等を上手に使って、得のある空き家の活用を考えてみてはいかがでしょうか。

これに関連して空家となる住居等を相続した場合に、相続税や譲渡所得の金額が低くなる特例があります。こちらについては今後お話ししていきたいと思います。

それではまた！

模擬試験について

みなさんこんにちは

ここ2週間ほど更新が滞ってしまいまして申し訳ございませんでした

今後は遅れずに更新できるかと思いますのでよろしくお願いいたします

あと、HPの表紙が秋のまま…

これも何とかしていきたいとは思うのですが、なかなか写真を撮るタイミングがなく、ずるずるときてしまいました

はっ

これが怠慢というものですか

気を付けます　　　初心忘れるべからず　

さて今回は、試験勉強の時のお話しをしたいと思います。

試験勉強をしていれば必ずと言っていいほど模擬試験というものが存在します

私は、税理士試験しか試験というものを体験していないため、偏った情報になるかもしれませんが、自分が感じたことをお話ししたいともいます。

私は模擬試験については大原簿記学校のものを中心に受けていたのですが、最初に4月の後半から、基礎部分に焦点を当てた模擬試験が全６回ありました。

その試験が終わり、1月ほど経った6月の初旬から『全国統一模擬試験』が始まり、そこから『直前模試』と呼ばれる模擬試験が4回（だったと…）ありました。

私、模擬試験で合格ラインといわれる上位3割を取ったことは、『簿記論』以外ありません。

それ以外はすべて平均以下の成績でした。（最後の消費税はそもそも受けていないのでわかりませんが…）

正直言いますと私はあまり模擬試験というものについて関心がなかったというか、成績は気にしていませんでした。（決して簿記学校をディスってるわけではないですよ…）

なぜなら、模擬試験は『いかに点数を取らせないか』というような、かなり高度な事項を多く出題していたからです。

おそらく、もし万が一本試験でそのような問題が出た場合、触れていないとまずいという学校側の都合があるのでしょうが、私が受けた模擬試験の問題で本試験で出題されたことはほとんどありません。

とにかく、模擬試験の問題は高度過ぎてほとんど解けない問題が多かったと記憶しています。

それこそ「重箱の隅を突く」ではないのですが、通学をしている学生がとことん追い詰めてやっている部分の片隅を問題にしている感じでしたので、仕事しながら勉強している身からすれば、そこまでやってないないと感じるものばかりでした。

なので、そんなことには気にせず、4月の後半に行った基礎部分の全6回の試験を満点が取れるように勉強をしていました。

また、全国統一模擬試験の特典で、『直前期、ここだけ抑える100』という基礎部分をおさえた100問の問題冊子をひたすら解きました。

結論から言いますと、それで十分受かります。

合格ラインは全体の10%前後ですが、十分に勉強している人だけの比率で行けば50%近く合格率は上がると思っています。

では、勉強を深くしている人の中で平均以上となるにはどうするかといいますと、とにかく基礎部分のケアレスミスをなくすことが最良だと思います。

もちろん、一定以上のレベルではないとそもそも太刀打ちできませんが、基礎レベルをマスターすれば、極論でいれば応用をやらなくても受かります。

しかし、基礎部分が分かっていても、問題の趣旨を読み解くことが難しくなっているのが本試験です。

実務でもそうですが、物事は単純な事案はほとんどありません。

いろいろな事案が絡み合って一つの問題としてあるため、この問題は何を求めているのかを正確に知る必要があります。

私は、『全国統一模擬試験』及び『直前模試』はその問題の本質を読み解くためのトレーニングと割り切って受けていました。

つまり、問題を読んで、

①『自分が解ける問題』

②『どう頑張っても解けない問題』

③『時間をかければ解ける問題』

④『一部分はすぐに答えが出るが、深入りするとまずい問題』

の４つに区分することに集中して解いていました。

まずは、①は確実に100%正解させる。

②は絶対に手を付けない

③は最後に時間が余ったら着手する

④一部分だけ答えを出して、部分点をもらい、あとは無視

というように解いていきます。

なので私はまず5分くらい時間をかけて問題を最後まで一読します。

そして、すぐに答えが出るものだけまず解きます。（意外と最後のほうに記載されている事項は簡単が問題が多いように感じました。）

『直前模試』などはそもそも①の問題がなかったのですが、だからこそ①の問題がないか、そしてその問題を100%正解できるために集中して解いていました。

そして、④を解き、最後に③を解いていました。

そうするほうが、効率的に点数を伸ばすことが出来ました。

普通の学校の試験であれば、頭から解いていくので、それが体に染みついて税理士試験も頭から解いている人が多いように感じます。

でも、考えてみて下さい・・・

総合問題の問題の締めくくりは、『納税額を算定しなさい』だと思います。

なので、適当でも納税額を記入していれば、問題が求めていることを達成しているともいえます。

そのくらい柔軟な考え方が求められていると思います。

なかなか点数が伸びすに悩んでいる方は、この方法をお試しください。なにかのきっかけになればと思います。

それではまた！

松下幸之助氏の名言

みなさんこんにちは

ここ最近いろいろありまして、2週間ほどお休みをしておりました

関係各所のみなさまにご迷惑をおかけしてことをここでお詫び申し上げます

さて、気が付けば桜の季節も終わり、緑が多くなってきていますね

そこで、心機一転今年から自転車をはじめました

先日納車となり、米沢から高畠までの自転車道路を往復で45キロほど走ってきました

（証拠写真）

高畠の安久津八幡神社の先にある蛭沢湖まででしたが、気持ちよかったです

ただ、お尻が痛くてつらかったです

カミさんのほうがひどかったようで、男はついてるからいいけど女はないから直に痛いのだとかなんとか…（汗）

天気も良くて気分転換には最高でした

週末晴れの日は走ろうかと思います。見かけたら声をかけてください

さて、前回まで改正税法の話をしていましたが、どうしても今回はこのお話をしたかったので、予定を変更して、松下幸之助氏のお話しをしたいと思います。

先日ヤフーニュースで取り上げられていたものですが、すごく感銘をうけたのでご紹介いたします。

もしかしたら、自分がいろいろあったために感じているのかもしれませんが、それでもこのお話はすごく前向きになれる記事でした。

「不偶」を生かして道をひらいた松下幸之助

　松下幸之助は9歳のとき、家の経済的事情から大阪の火鉢店に奉公に出るため、尋常小学校の4年生で中途退学する。

当時の尋常小学校は4年制のため卒業まであと一息だった。

　二つめの奉公先である自転車店の向かいに住む同じ年ごろの“ぼっちゃん”の金ボタンの制服姿を目の当たりにして、学校に通いたくても通えない己の境遇を認識する。

「そのうらやましさは、言うに言えないほどだったように思います。そのたびに、わたしは、われとわが身をしかり、慰めて、“身分が違うのだ。望んでもかなわないことだ。あきらめなさい”と、心のなかで言い、手を切るような冷たい水でぞうきんをしぼったものでした」（『若さに贈る』）

少年松下は、冬の早朝の水の冷たさで手を真っ赤にはらしながら、商売の修業を続ける以外に選択肢がないことを悟ったのである。

松下の不遇は貧しくて学校に通えないことだけではなかった。

家族という精神的な支えも失っていく。

10代のころまでに兄姉と両親が相次いでこの世を去り、ついに26歳のとき10人いた家族は末子の松下一人だけとなった。

松下自身も、若くして結核の初期の病を患うなど病弱で、死の不安に直面する。

そのうえ、船から海に落ちたり、あわや電車にひかれそうになったりと、一歩間違えれば命を失うような事故もいくつか経験した。

しかし松下は後年、そんな不遇な生い立ちにもかかわらず、自分の成功は「運が強かったからだ」と述べる。

努力や苦労の積み重ねではないのだ。

自分に運があると思ったきっかけは上述の事故である。

　何度か大きな事故に遭っても「死なない」自分に気づいたことだった。

　お金持ちで高学歴で健康であっても、一瞬の事故で命を失う人もいる。

　けれども自分は死なない。

　なんて強運の持ち主なんだと。

　自分には、人知を超えた大きな力が働いているのだと。

　以来、苦難に直面しても、心が動揺しなくなった。

　信念を持って力強く前に進めるようになった。

　すると、自分の歩むべき道が次第にひらけてきたという。

　そして、不遇と思いこんでいた生い立ちも、じつは前向きにとらえるべき運命だったのだと理解したのである。

「家が貧しかったために、丁稚奉公に出されたけれど、そのおかげで幼いうちから商人としてのしつけを受け、世の辛酸を多少なりとも味わうことができた。

生来体が弱かったがために、人に頼んで仕事をしてもらうことを覚えた。

学歴がなかったので、常に人に教えを請うことができた。

あるいは何度かの九死に一生を得た経験を通じて、自分の強運を信じることができた。

こういうように、自分に与えられた運命をいわば積極的に受けとめ、それを知らず識ら

ず前向きに生かしてきたからこそ、そこに一つの道がひらけてきたとも考えられます」（『人生心得帖』）

もし金ボタンの制服を着て通学していたら、商売も身につかなかったし、人に教えを請う謙虚さも持てなかった。

しかし、身分の違いから学校に通うという夢はあきらめ、商売人になるという運命を受けとめてきたからこそ、将来の成功へとつながったのである。

「私たちの一生は、人それぞれに異なった境遇の上に成り立っています。そしてその人生には、予知できないさまざまなことが起こってくる。それが私たちにとって好ましいことばかりでないのは言うまでもありません。そういう人生を送るにあたって大事なのは、やはり一方で自分が置かれた境遇なり起こってくる事態を一つの運命として冷静に受けとめつつ、他方でその運命を生かすべく人事を尽くすこと」（『PHP』昭和56年11月号）

今の自分の境遇に不本意な人は多いだろう。

もっと華々しい人生とか、あるいは平穏な生活を送りたいと思うかもしれない。

しかし松下のように、まずは置かれている境遇を自分の運命として受けとめてみてはどうだろうか。

そこからまた違った自分の姿や将来像が見えてくるはずだ。

この話のすごいと思えるところは、あの偉大な松下幸之助氏が、体が弱いから人に頼り、頭が悪いから人に教えを乞うというところです。

素直で決して自分を大きく見せない姿勢というものが感じられます。

そしてそれは、自分の境遇を悲観せず受け止め、前を向き続けたからこそできるものだと感じました。

自分も松下幸之助氏ほどの不遇を味わったわけではありませんが、それなりにいろいろなことがありました。

正直言えば今が一番今までで自分の境遇に不本意と感じています。

しかし、これは『運命』であり、『必然』であったこと。

そして、神様（以前のブログで言っている神様です）はこれを自分が乗り越えられるものだと思い、試練として与えてくださったものだと考えています。

そして改めて、自分は周りから生かされていることを実感し、その恩返しとして自分が経験したことを伝え、仕事でお返ししようと思います。